Chi sta pensando di chiedere un finanziamento, come un prestito o un mutuo, deve fare attenzione alle variabili che influiscono sul costo dell’operazione. Per scegliere il miglior finanziamento è bene prendersi un po’ di tempo per valutare un ampio numero di preventivi e confrontare le offerte di diverse banche. La scelta dipende ovviamente da numerosi fattori che hanno un impatto sull’importo da restituire e vanno quindi valutati attentamente. Scopri come scegliere un prestito o un mutuo in modo da identificare le offerte che non comportano un rimborso troppo esoso.

Il costo del finanziamento: occhio al TAEG

Il parametro più importante che ogni mutuatario “evoluto” dovrebbe osservare per confrontare le condizioni più favorevoli quando sceglie un prestito o un mutuo è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), o Indice sintetico di costo, che indica il costo complessivo del finanziamento. Esso infatti, a differenza del TAN (Tasso Annuo Nominale) che comprende solo gli interessi da pagare, include tutte le componenti di spesa, sia dirette che accessorie. Tra queste ci sono le spese d’istruttoria necessarie per valutare la solidità patrimoniale e reddituale del richiedente, le spese di perizia, ovvero quelle per la valutazione dell’immobile, le spese d’incasso e le polizze assicurative.
Anche l’ammontare dell’importo da restituire al termine dell’intero periodo di rimborso dice molto sulla reale convenienza del prodotto che si sta per sottoscrivere.

Importo della rata e durata del finanziamento

Un criterio di selezione connesso alla possibilità di chiedere un prestito o un mutuo a condizioni vantaggiose è rappresentato dall’importo della rata: per capire se questo è sostenibile occorre valutare attentamente la propria capacità di rimborso. A tal proposito, è bene ricordare che l’importo massimo finanziabile, o loan-to-value, per l’acquisto di una casa equivale generalmente all’80% del valore dell’immobile e che nessuna banca concede ai clienti mutui che prevedano rate mensili superiori al 33% del loro reddito mensile. Sull’importo della rata influisce naturalmente anche la durata del finanziamento: durate maggiori comportano rischi più alti per l’istituto di credito e quindi tassi più elevati.

Tasso fisso o variabile?

Quando ci si chiede come scegliere un prestito o un mutuo, uno dei primi dubbi che si ha è relativo al tasso, se fisso o variabile. Se sia più conveniente scegliere l’uno piuttosto che l’altro dipende dalla specifica situazione di chi richiede il finanziamento. La maggior parte di coloro che accendono un mutuo o chiedono un prestito con un periodo di ammortamento molto prolungato preferisce il tasso fisso. Ma perché scegliere i mutui a tasso fisso ?
Il tasso fisso offre la certezza che la rata, indipendentemente dall’andamento dell’indice Eurirs (Euro Interest Rate Swap), mantenga lo stesso importo per l’intera durata del mutuo, senza dare adito alla possibilità di sorprese in un futuro più o meno lontano a causa di improvvise fiammate inflazionistiche. Per cui, anche se il tasso fisso è più costoso di quello variabile, resta il miglior tasso soprattutto per chi non è esperto di banche e finanza e non desidera spese impreviste.
Il tasso variabile, invece, cambia nel tempo seguendo l’indice Euribor (o tasso di riferimento della Bce) ed è quindi adatto a quei consumatori particolarmente attenti alle dinamiche del mercato che hanno aspettative crescenti di carriera e reddito e fissano un periodo di ammortamento non troppo lungo, diciamo inferiore a 10 anni.
Si tenga comunque presente che è sempre possibile modificare il mutuo in corsa, passando eventualmente da un tasso fisso a uno variabile o viceversa, tramite la surroga del mutuo o la rinegoziazione del finanziamento con la propria banca.

Mutuo variabile a rata costante: conviene?

Chi cerca un compromesso tra la certezza di una rata costante nel tempo e il vantaggio di beneficiare degli andamenti negativi del tasso Euribor può optare per un mutuo variabile a rata costante, soluzione che permette di mantenere la rata sempre uguale, allungando o diminuendo il piano di ammortamento al variare del tasso.
Attualmente i tassi Euribor sono molto bassi, quindi stipulare oggi un mutuo di questo tipo potrebbe non essere conveniente perché nel futuro potremmo assistere ad un rialzo anche considerevole dei tassi d’interesse. Ciò comporterebbe non solo un allungamento del piano di ammortamento ma anche il pagamento di una maxi rata finale.

Opzione Capped Rate (Cap): conviene?

Nel momento in cui si stipula un mutuo a tasso variabile, si può chiedere l’opzione Cap, che consente di applicare un tetto massimo di interessi oltre il quale non si potrà mai salire. In questo modo il mutuatario può sfruttare le fluttuazioni al ribasso del mercato finanziario proteggendosi dal rischio di un aumento insostenibile del tasso.
Poiché questa soluzione prevede un piccolo aumento dello spread, è bene valutare con attenzione le condizioni proposte dai vari istituti bancari prima di ricorrere a tale sistema di contenimento del rischio.

Le polizze assicurative

Un altro criterio con cui scegliere la banca a cui affidarsi è la vendita combinata di mutuo e polizze assicurative, che può far salire inutilmente il costo della pratica. Spesso infatti gli istituti di credito richiedono la stipula di una polizza assicurativa. A tal proposito, bisogna distinguere tra la polizza incendio e scoppio, che è una copertura obbligatoria, e le polizze vita agganciate al mutuo, note come Cpi (Credit protection insurance), proposte dagli istituti a garanzia del rimborso delle rate in caso di svariati eventi.
<p>È bene ricordare che, anche se le banche possono vincolare l’erogazione del mutuo a una polizza assicurativa, il cliente non è obbligato a sottoscriverla con l’istituto erogante, che spesso la propone ad un prezzo più alto di quello di mercato. Se il mutuatario ritiene più conveniente il prodotto offerto da un’altra compagnia può acquistarlo e la banca è tenuta ad accettarlo, senza cambiare le condizioni del mutuo o del prestito.

Controllare che non ci sia la Clausola Floor

Le banche, dopo l’avvento dei tassi con segno negativo, hanno iniziato a inserire nei contratti di mutuo a tasso variabile la clausola floor, che limita la discesa del tasso (ottenuto dalla somma algebrica tra spread e Euribor) al di sotto di una certa soglia (il floor, o pavimento, appunto). In termini pratici, se l’Euribor diventa negativo, viene comunque considerato pari a zero e quindi non sottratto allo spread.
Sul tema è intervenuta Banca d’Italia, indicando che le banche devono astenersi dall’applicare il floor se il contratto di mutuo non lo prevede. Che sia scritta o meno nella modulistica contrattuale, si tratta in ogni caso di una clausola discutibile perché opera ad esclusivo vantaggio della banca. Ma non è l’unico aspetto da verificare: alcuni istituti inseriscono nel contratto una clausola che prevede che in caso di inadempienza protrattasi per oltre 18 mesi la banca ha la facoltà di mettere in vendita l’immobile.

Confrontare più preventivi

Prima di sottoscrivere un prestito o un mutuo è molto importante confrontare più preventivi, senza fermarsi alla prima offerta che si incontra. Sia i tassi che le spese accessorie, infatti, possono variare molto da una banca all’altra, pertanto, è meglio concedersi un po’ più di tempo per vagliare bene tutte le opzioni.